Что делать, если участник сделки несовершеннолетний собственник квартиры?)

Могу ли я продать квартиру, если ее собственником является мой несовершеннолетний сын?  Сыну пока всего 9 лет. У него даже паспорта нет. Помогите советом...

Здравствуйте, Ирина! Сделки с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний, можно проводить только с разрешения госорганов опеки и попечительства. Вы, как его мать, можете представлять интересы своего несовершеннолетнего сына. Органы опеки и попечительства обязаны проконтролировать, что при продаже квартиры соблюдаются жилищные права вашего несовершеннолетнего сына.

А какие жилищные права у моего сына? И как их правильно соблюдать, чтобы органы опеки и попечительства разрешили нам провести сделку по продаже его квартиры?

Процедура продажи такой квартиры (с несовершеннолетним собственником) может показаться простой. Но на деле именно такие сделки считаются наиболее сложными и достаточно рискованными. Дело в том, что жилищное законодательство в отношении несовершеннолетних собственников - довольно запутанное. Часто законодательные акты вступают в противоречия с друг другом. Разрешение органов опеки на проведение сделки можно получить только при соблюдении особых условий. Без риэлторов провести продажу такой квартиры бывает сложно. Вы будете сами проводить сделку или обратитесь в агентство?

А какие это - "особые условия"? От кого они зависят? Интересно, а самостоятельно можно провести такую сделку? И почему нельзя убрать противоречия из законодательства?

Раньше, органы опеки участвовали даже в тех сделках, где несовершеннолетние дети являлись только прописанными в квартире, которую продавали. с 1 марта 2005 года, по новому Жилищному кодексу, опекунский совет пройти придется пройти только в тех случаях, у кого несовершеннолетние являются собственниками или сособственниками.  Приобрести в собственность недвижимость дети могут в результате дарения, завещания, покупки квартиры или приватизации.  При приватизации, кстати, есть ряд своих тонкостей. 

В вашем случае, Ирина, вам потребуется собрать определенные документы и пройти опекунский совет. Этой займет достаточно длительный срок. Здесь важно правильно спланировать сделку таким образом, чтобы она состоялась, а не сорвалась из-за несоблюдения сроков.

А какие документы нужно собрать и сколько на это потребуется времени? Есть ли возможность сделать это быстро и сколько это стоит? И в чем принципиальная разница между документами, которые я собрала сама и теми, которые собирают риэлторы? Как лучше - самой собирать или пусть они собирают?

1. Документы, которые удостоверяют личности всех, кто участвует в сделке. Если ребенку исполнилось 14 лет, то следует оформить паспорт. Вашему сыну он пока еще не нужен. Значит, достаточно будет свидетельства о рождении.

2. Подлинники документов, удостоверяющих право собственности на квартиру.

3. При продаже и одновременной покупке, нужно предоставить копии документов на приобретаемую недвижимость. Вам это точно потребуется. Вы, ведь, хотите увеличить площадь, так?

4. Выписка из домой книги. Если ребенок прописан в другой квартире, а здесь - только собственник, то выписка потребуется по месту прописки.

5. Если бы вашему сыну было 14 лет, то он должен был написать заявление о том, что он согласен на проведение этой сделки.

6. Обязательно потребуется справка из БТИ, устанавливающая балансовую стоимость помещения, которое будет продаваться.

Ирина, собственно говоря, пакет документов, который соберете вы или тот, что соберут риэлторы - отличаться не будет. Вы же платите им за работу? Обычно, в стоимость проведения сделки входяит полный набор услуг. Вам лишь остается выписать на риэлтора доверенность на сбор документов. Это сэкономит ваше время. Пошлины за выдачу справок оплачиваете вы, а в очередях сидит риэлтор. Иногда, стоит. Когда стульев в зале ожидания всем не хватает. :-)

Скажите, а какие факторы принимает во внимание опекунский совет?

Согласно п.4 ст.292 ГК РФ важно предоставить ребенку взамен его собственности  - соответствующее жилье. Или доле. Только тогда можно будет продать квартиру. Определение соответствия "качества" приобретаемого жилья ложится на плечи опекунского совета. Как правило, в каждой ситуации подход индивидуальный.

В Вашем случае, Вы будете действовать от лица своего несовершеннолетнего сына. Если бы ему уже было 14, то с вашего письменного согласия, ребенок может совершать сделку самостоятельно. Интересно, что начиная с 14 лет, человек уже несет имущественную ответственность по совершаемой сделке.

Учтите, если вы нарушите права своего сына, то сделку вашу можно признать недействительной. Желаю удачи, Ирина!

все довольно просто. идете в РОНО, пишите запрос с описанием ситуации. желательно в запросе указать как адрес и метраж продаваемой квартиры, так и метраж покупаемой. примерно через месяц получаете ответ. с ним и всеми подготовленными к сделке документами, идете к нотариусу и оформляете сделку. на сделке вы будете законным представителем своего несовершеннолетнего сына. все.