Как правильно расторгнуть Договор Найма на Квартиру.)

Машенька

  • Гость
 :)

Машенька

  • Гость
Сейчас в России агентствами недвижимости принято обманывать своих клиентов - нанимателей квартир.
При разговоре с одним из руководителей агентств недвижимости, руководитель признался что учат безграмотных агентов обманывать клиентов для заключения наибольшего количества сделок и извлечения максимальной прибыли.
А так же для этих целей учат навязывать наймодателям квартир не выгодные для них условия найма, такие как оплата залога за квартиру в рассрочку на 2 месяца, признание нормальным задержку по оплате арендной платы на три дня, оплату коммунальных платежей в конце месяца при не внесённом залоге за коммунальные платежи и тому подобное.
.
Статья 687 часть 1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст.310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч.1 ст.687 ГК РФ - это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.

Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны. По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения..

И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.

Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные "если иное не предусмотрено соглашением сторон" или "если иное не предусмотрено договором".

Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.

Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.

Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.

Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.

В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма является императивной и стороны своим соглашением не могут лишить нанимателя, предоставленного ему законом права на досрочное расторжение договора найма. Это решение наниматель ни чем не обязан мотивировать. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наниматель обязан оплатить наймодателю арендную плату за три месяца.

Предупреждать наймодателя необходимо заказным письмом с уведомлением, тогда у вас всегда на руках будет кассовый чек за отправленное письмо с точной датой отправления вашего предупреждения.
.
ст.310 ГК РФ.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
.
ч.3 ст.450 ГК РФ
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым.
.
ст. 422 ГК РФ: "Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения"
.
А что говорит закон???
.
Статья 687 часть 1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
.
Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст.

310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия.
.
Не забываем про специальные нормы права.
Ст. 450 ГК РФ - это общая. Для случаев, не оговорённых в законе особо.
А вот ст. 687 - это та самая "специальная" норма права, особо оговорённая.
Другими словами, ст. 450 в этом случае не действует, поскольку есть "более конкретная" ст. 687.
.
Статья 610.
2. Если срок аренды в договоре не определен , каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону , при аренде недвижимого имущества за три месяца.
.
я лишь хочу что бы руководители агентств недвижимости перестали обучать агентов по недвижимости обманывать клиентов (нанимателей), уверяя нанимателей, что те имеют право написать в договоре найма срок предупреждения о досрочном выезде равный 1 месяцу. Ведь за подобное нарушение закона, обязаны заплатить наймодателю неустойку и поэтому наймодатели не возвращают нанимателям залог (обеспечительный депозит).
.
Агенты по недвижимости получают оплату от нанимателя, поэтому многие агенты считают своим долгом выслужиться перед нанимателем и максимально ущемить интересы наймодателя.
.
Рекомендации наймодателям.
.
1. Обязательно брать залог при подписании договора найма в размере 100%.
2. Обязательно брать оплату за коммунальные услуги при подписании договора найма.
3. Прописать в договоре найма жилья что наниматель обязан вносить арендную плату за 3 дня до окончания оплаченного периода проживания.
4. Обязательно пропишите в договоре найма, что при досрочном выезде наниматель обязан предупредить наймодателя за три месяца, а в случае нарушения наниматель обязан заплатить наймодателю арендную плату за три месяца.
5. Что при возникновении необходимости ремонта переданного нанимателю имущества, наниматель обязан произвести ремонт за свой счёт.